Q: ぶっちゃけオハイオの不動産ってどのくらい儲かるんですか？
A: 2012年8月24日に購入したダブリンの戸建て、購入に要したお金$66,409。キャピタルゲインが①現在のエクイティ（純資産：価値－ローン残高）$199,955と②ローンの借換でキャッシュアウトを$128,955、インカムゲインが$47,120なので、2022年12月31日現在で$376,030の価値に育ちました。10年で5.7倍となります。
詳細内容は、次の2つになります。
■キャピタルゲイン
$128,955＋$199,955＝＄328,910
当時$214,500だった物件を$66,409の頭金とクロージング費用と5.75%の住宅ローンで$147,000融資して購入。2021年7月に$354,000の評価額になっていたので純資産（評価額-ローン残高）のうち$128,955を現金で引き出し、別物件を購入する為の資金の残高があったエクイティローン（HELOC）※完済。新たに3.99%で$225,045（評価額の75%まで組めます）の住宅ローンを組む。物件の価値が$425,000まで上がっているので、現在のエクイティ$199,955。
($425,000-$225,045)
■インカムゲイン
$244,433-$166,053-$31,260=$47,120
購入後$2,250の家賃で最初のテナントが21ヶ月、$1,850のテナントが31ヶ月、$2,100のテナントが8ヶ月、$2,000で入居その後$2,200のテナントが56ヶ月、現在5家族目のテナントが$2,500で入居したところ。この家賃総額が$244,433。ローンの総支払額が$166,053、１、３番目のテナントの退去後に$6,000と$11,800のリノベを、その他の修理費用など経費合わせて$31,260で残額が$47,120。
■ポイント
❶自己資金（頭金）＋銀行が貸してくれたお金で、自己資産が増えて行く
❷物件の価値上昇分を現金化できる
❸その現金で、１人１０軒（夫婦で２０軒）まで住宅ローンで投資物件を購入できる
❹それを繰り返し、10年あれば、十分ミニ資産家になれる
❺このまま価値が上昇しても保有戸数が増えても、$12M（夫婦で$24M）までは税金が掛からず子供に継承出来る
■まとめ
不動産投資で資産を増やし子供に継承できれば、子供達は生活費を稼ぐために仕事を見つける必要がなくなります。いい大学に入るために、いい会社に入るために今勉強しなさいと言わなくて済むのは心安らかです。世の中の役に立てる特技を身につけなさいと言って育てられるようになるでしょう。老後も安心です。こんな人でいっぱいの世の中に出来るようお仕事を続けます。スタッフやパートナーのリアルターさん達と物件を買い始めています。
※エクイティローン（HELOC）とは・・・家の市場価格の80%、投資物件の場合は75%から住宅ローンの返済額を差し引いた額を担保に借りるローン
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